你为什么从不吃猪肉？

　　地产企业养猪，葫芦里卖的什么药？
　　
　　王石2019年底参加中国企业领袖年会时，直接了当在会上向养猪的刘永好提问：“今年是不是赚大钱了？”刘永好谦虚的回答：“请你吃饭没问题。”
　　
　　四个月后的年报证明刘永好谦虚过头了：2019年，新希望全年营收820.51亿元，其中猪产业实现74.87亿元，毛利润28.85亿元，养猪的毛利率高达38.53%，而万科A毛利率只有27.2%。连爱马仕哥的恒大去年的毛利才率27.8%，接盘侠的融创不过25.1%。
　　
　　于是当2020年的日历撕去将近一半的时候，爱马仕哥高调公布今年销售目标，万科却毫无动静，反而大肆报道转行：万科养猪。养猪比盖房挣钱，可养猪的高难度高风险却也出了名，万科这趟得很大概率是泥淖。
　　
　　难道是田小姐的笨笨牌猪肉吃完了？
　　
　　01 养猪是假，勾地是真
　　
　　万科（SZ:000002）养猪的葫芦里卖的不是猪肉，依然是房子。目的通过养猪勾地，获取低价住宅开发用地。
　　
　　勾地指部分开发商在招拍挂之前，就和政府协商达成了非正式协议，后续政府在挂牌时设定一系列排他条件帮助开发商减少竞争，使得开发商最终可以低价甚至是底价成功摘地。
　　
　　而政府之所以喜欢搞勾地的主要原因，是因为开发商不是空手来的：在国家号召和政绩驱动下，地方政府非常需要给当地引进产业、建设产业园区。此时，带着靠谱的产业规划书甚至是自带产业资源的开发商就十分得地方政府的欢心了。
　　
　　为了鼓励产业园区的建设，地方政府在准备产业用地的同时会配备一部分住宅用地捆绑出售，开发商成功勾地的拿地成本极其低廉，这部分附带的住宅用地十分有利可图。
　　
　　如此磋商，开发商和政府的勾地协议就达成了。
　　
　　了解了勾地的概念后，再来看万科养猪背后逻辑就是三板斧：土地+低成本融资+政策补贴。
　　
　　（1）土地：在我国城市化进程轰轰烈烈，目前城市化率已经超过了60%。城镇化的上半场，大中城市城镇化已经接近尾声，下半场的核心在于中小城市和村镇。未来，农村人口将加速中小城镇化。农村人口城镇化的过程中，部分乡村逐步空心化、合并甚至消失，这个过程中必然会腾出大量农业用地、集体用地。
　　
　　养猪基地就建在农村。通过养猪业务，万科可以通过养殖产业勾地，在农村囤积便宜土地，接下来的乡镇城市化中利用这些土地进行中小城镇的房地产片区开发，把农村人口中小城镇化的需求承接过来，“曲线救国”，实现房地产主业的发展。
　　
　　（2）融资：房地产公司多元化的一大目的其实也是为了多元化融资。现在的房地产开发商融资又贵又难，欠的巨额债务纷纷到期，可是房子卖不动没有回款，融资渠道缩紧了又借不到新钱来还旧债。万科借着养猪的由头可以拓展新融资渠道，把收紧的融资通道打开，借来的钱最终服务的还是主业房地产。
　　
　　（3）政策：万科养猪圈地，还有政策光环加持：由于猪肉存在巨大的供需缺口，国家对养猪行业近年来是大力扶持。
　　
　　去年9月，自然资源部办公厅就保障生猪养殖用地提出了三条措施：取消了生猪养殖用地面积的限制，将生猪养殖用地划归农用地管理，省去了大量审批手续和流程，还鼓励大家用荒山、荒沟、荒丘、荒滩和农村集体建设用地养猪。
　　
　　所以操心万科要亏的各位，duck放心。万科养猪亏的钱，都会从猪圈旁盖的商品房中捞回来。
　　
　　其实不考虑房地产方面的因素，养猪这件事本身也是一个旱涝保收的买卖：行业景气，卖猪赚钱；周期下行，蹭蹭补贴：
　　
　　对于养猪企业新建、改扩建种猪场、规模猪场等各项活动，我国都有着各种各样的补贴。比如在天津，引进一头种猪可获得1000元的补贴，在广西，新建、扩建养猪场最高可获补助500万元。行业不景气时，政府干脆还会直接给养猪厂发钱。不同的地区具体政策不一样，但总的来讲力度都很大。
　　　　万科的决定可能是开发商里最火的，但绝对不是最早的：
　　
　　王健林早在2014年就宣布去贵州养猪，在贵州丹寨县投资10亿元建立30万头规模的土猪养殖厂和屠宰加工厂；许家印在砸钱造车之前，2016年投资3亿，在贵州援建110多个养猪为主的农牧基地。
　　
　　而碧桂园就在去年，招聘养猪事业部负责人，当年6月，碧桂园农业控股有限公司揭牌，正式进入养猪业。
　　
　　房地产企业养猪的套路，轻车熟路。只是醉翁之意不在猪，试问到底有几人吃上以上企业的猪肉了？
　　
　　02 花样百出，却万变不离其宗
　　
　　为了勾地的诱惑，房地产开发商没有产业也要创造产业，在产业勾地这条路上花样百出、大显神通。只不过，大多数开发商地是勾到了，说好的产业却没搞成：
　　
　　青岛市黄岛区南侧，有一块地叫凤凰岛。1998年开始，青岛市政府就已经开始在凤凰岛默默耕耘“金沙滩旅游节”，还煞费苦心地从北京请来了“中国电影表演艺术学会奖”，即“金凤凰奖”落户凤凰岛。
　　
　　青岛市政府一直有一个“东方好莱坞”梦，一直不遗余力地向房地产商们推销着这个梦。
　　
　　终于，青岛市政府等到了知己。2013年，万达带着青岛文化旅游城规划，成功勾下黄岛区地块中68万平方米商品住宅用地，地块规划建筑面积为259万平方米，该地块当年公开招拍挂时楼面价要2500元左右，而万达拿地，每块地的楼面价才400元左右。
　　
　　为了蹭上“东方影城”概念，万达硬是把原本做好的规划中的青岛游艇产业园区更名为万达文化旅游城，这是万达最终以如此低廉的价格拿地的主要原因。
　　
　　如今，青岛的“东方好莱坞”之梦还不见苗头，当地的万达却早已经开始出售“东方影都”概念的住宅和商铺了。
　　
　　近几年风口上新能源汽车产业，开发商怎能错过？这不，就在去年6 月 ，恒大集团马不停蹄地接连与广州市人民政府和沈阳市人民政府签署了战略合作框架协议，投资2800亿元，要给两地建设新能源汽车基地。被外界广泛质疑：恒大车还没造出来，地倒是占了不少。
　　
　　产业，对于地产开发商来说似乎成了勾地的幌子，不过还是有一些开发商真心做产业的，而且还做得还很成功：
　　
　　绿城地产开发的位于浙江省桐乡乌镇的乌镇雅园，是中国首个复合型健康养生园，也是绿城董事会主席宋卫平自己最满意的作品，被誉为中国最成功的养老度假小镇。
　　
　　不过虽然定位是养老度假小镇，其实在乌镇雅园长期居住的业主不多，大多数业主一年其实只来住一个月、半个月，甚至是几天。养老小镇经营不赚钱，最终赚的还是卖住宅的钱，本质上仍是个房地产项目。
　　
　　看似“腾笼换鸟”，实则“曲线救国”，产业勾地诱惑太大，难怪万科想养猪。
　　
　　披着羊皮的狼已过时，披着“猪皮”的狼，正冉冉升起。房地产企业养猪，葫芦里卖什么药？

王石在2019年底参加中国商界领袖年会时，直接问会上养猪的刘永浩:“这是今年的一大笔钱吗？”刘永浩谦虚地回答:“请你吃饭没问题。”

四个月后年报证明刘永浩太谦虚了:2019年新希望年收入820.51亿元，其中养猪业实现74.87亿元，毛利28.85亿元。养猪毛利率高达38.53%，万科A只有27.2%。就连爱马仕的恒大去年的毛利率也只有27.8%，而继任者的融创只有25.1%。

于是当2020年将近一半的日历被撕掉的时候，爱马仕高调宣布了今年的销售目标，但万科并没有出声，反而做了一个关于转行的大报告:万科养猪。养猪比盖房子挣钱多，但是养猪难度大，风险大，但也出名。万科的行程很可能是泥泞的。

田老师的蠢猪肉吃完了吗？

01养猪是假的，地是真的

万科(SZ:000002)在一个不卖猪肉，还卖房子的葫芦里养猪。目的通过养猪获得低成本住宅开发用地。

票务是指一些开发商在招标、拍卖、挂牌前与政府达成非正式协议，随后政府在挂牌时设定一系列排他性条件，帮助开发商减少竞争，让开发商最终以低价甚至保留价成功落地。

政府之所以喜欢搞征地，主要是开发商不空:在国家号召和政绩的驱使下，地方政府急需引进产业，建设工业园区。这时候，带着可靠的产业规划书甚至自带产业资源的开发商，很受地方政府的欢迎。

为了鼓励工业园区建设，地方政府将准备工业用地，并配备部分住宅用地进行捆绑销售。开发商成功用地的征地成本极低，这部分配套住宅用地非常有利可图。

经过这样的协商，开发商和政府就征地问题达成了协议。

理解了钩地的概念后，万科养猪背后的逻辑是三轴:土地+低成本融资+政策补贴。

(1)土地:中国城市化进程蓬勃发展，目前城市化率已超过60%。城市化的前半段，大中城市的城市化已经走到了尽头，后半段的核心在于中小城市和乡镇。未来，农村人口将加速中小城市的城市化。在农村人口城市化进程中，部分村庄逐渐空集中、合并甚至消失，必然会腾出大量的农用地和集体土地。

养猪基地建在农村。通过养猪业务，万科可以通过种植业在农村囤积廉价土地，然后在下一轮乡镇城镇化中利用土地在中小城镇开发房地产区，以满足农村人口中小城镇化的需求，“曲线救国”，实现房地产业的发展。

(2)融资:房地产公司多元化的一个主要目的是融资多元化。现在的房地产开发商贵，融资难，欠下的巨额债务一笔接一笔。但是房子不交钱卖不出去，融资渠道收紧，借不了新钱还旧债。万科可以通过养猪拓展新的融资渠道，打开收紧的融资渠道。借入的资金最终将用于主要房地产。

(3)政策:万科圈地养猪，有政策光环加持:由于猪肉供需缺口巨大，近几年国家对养猪业给予大力扶持。

去年9月，自然资源部办公厅提出了三项保障生猪养殖用地的措施:取消生猪养殖用地面积限制，将生猪养殖用地纳入农用地管理，省略大量审批手续和手续，鼓励大家利用荒山、荒沟、荒山、荒滩、农村集体建设用地养猪。

所以所有担心万科亏损的人，鸭可以放心。万科养猪的钱会从猪圈建的商品房里收回。

其实抛开房地产因素，养猪本身也是一种旱涝保收的买卖:行业蒸蒸日上，卖猪赚钱；下循环，补贴:

中国对生猪企业新建、改建、扩建养猪场和大型养猪场有各种补贴。比如在天津，引进一只种猪可以补贴1000元，在广西，新建和扩建养猪场的补贴最高可达500万元。当行业不景气的时候，政府干脆直接给养猪场送钱。不同地区有不同的具体政策，但总的来说是很强的。
万科的决定可能是开发商中最火的，但肯定不是最早的:

2014年王健林宣布去贵州养猪，在贵州省丹寨县投资10亿。建立30万头的地方生猪养殖厂和屠宰加工厂；在花钱造车之前，徐家印在2016年投资3亿元在贵州建设了110多个以养猪为主的农牧业基地。

去年碧桂园招了猪业务部的头。同年6月，碧桂园农业控股有限公司揭牌，正式进入养猪业。

房地产企业熟悉养猪的套路。只是它不是猪。有多少人吃以上企业的猪肉？

02花样有很多种，但从来不变

房地产开发商为了诱惑土地，不得不创造没有产业的产业。在工业用地的道路上，花样繁多，神通广大。但是大部分开发商的土地都勾了起来，却没有达到好的产业:

青岛黄岛区南部有一片叫凤凰岛的土地。自1998年以来，青岛市政府悄然培育了凤凰岛“金沙滩旅游节”，并煞费苦心地邀请北京“中国电影表演艺术学会奖”，即“金凤凰奖”落户凤凰岛。

青岛市政府一直有一个“东方好莱坞”的梦想，并不遗余力地把这个梦想卖给房地产开发商。

最后，青岛市政府等一个心腹。2013年，万达凭借青岛文化旅游城的规划，成功在黄岛区选择了68万平方米的商品住宅用地。该地块规划建筑面积为259万平方米。这块地公开拍卖挂的时候底价在2500元左右，但是万达拿走了这块地，每块地的底价只有400元左右。

为了把握“东方影城”的概念，万达干脆将原本规划的青岛游艇产业园更名为万达文化旅游城，这也是万达最终以如此低价收购土地的主要原因。

如今，青岛的“东方好莱坞”梦想还没有出现，但当地的万达已经开始以“东方电影之都”的概念出售房屋和店铺。

近年来，新能源汽车产业盛行。开发者怎么会错过呢？去年6月，恒大集团连续与广州市人民政府和沈阳市人民政府签署战略合作框架协议，投资2800亿元建设两地新能源汽车基地。外界普遍质疑:恒大车还没造，但是占地不少。

行业看似是房地产开发商的幌子，但还是有一些真正做行业的开发商，而且做得非常成功:

乌镇雅苑，位于浙江桐乡乌镇，由绿城地产开发，是全国第一个复合型健康养生园，也是绿城董事局主席宋卫平最满意的作品， 并被誉为中国最

然而，虽然定位为老年度假小镇，但实际上长期居住在乌镇雅苑的业主并不多，大多一年只来住一个月、半个月甚至几天。 老镇不赚钱，但最终还是赚钱卖房，本质上还是房地产项目。

看似“换鸟笼”，实则“曲线救国”，行业诱惑太大。难怪万科要养猪。

披着羊皮的狼过时了，穿猪皮的狼在冉冉兴起。

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