“装修”投资新空房(旧小区装修)
旧城社区改造不仅是一项民生工程，也是一项发展工程，投资潜力巨大。2020年，全国将有4.03万个城市旧住宅区进行新装修，这将直接和间接刺激近万亿元的装修投资，也将引发居民室内装修、装修、家电更新等。，这将带动许多行业的发展，对稳定投资增长起到重要的支撑作用。
城市旧住宅区改造虽然是投资的“富矿”，但也存在资金需求大、难以形成合理回报机制等问题。目前，各地区、各部门正在积极探索建立政府部门、居民和社会力量之间的合理共享机制，多渠道筹集重建资金。
合理落实居民出资责任——按照谁受益、谁出资的原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补充建设、持续融资)住宅专项维修资金、转移社区公共收入等方式实施。
财政资金“四两”——到2020年，城市旧社区改造任务将翻一番，中央预算投资543亿元，中央财政保障性安居工程专项资金307亿元，引导和带动相关改造投资。
社会力量加薪加薪——实施税费减免政策，让社会资本轻装上阵，通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，保障企业长期经营。科学合理的投融资模式激发了参与企业的积极性。
金融体系的积极援助——加快旧城社区改造离不开强有力的金融支持。2020年，国家开发银行和中国建设银行与5省9市签署战略合作协议，未来5年共提供4360亿元贷款，重点支持涉及市场力量的旧城区社区改造项目。
在多方参与和共同努力下，城市旧住宅区改造稳步推进，释放出巨大的投资潜力。
青岛:以奖代补，财政资金“四两”
近日，来自青岛胶州市顺德花园小区的居民王在做饭时变得更加踏实了。“改造后，大部分燃气管道都搬出了家，公共区域换了新管道。‘脸’很好看，‘黎姿’很安全！”
“据估计，包括顺德花园，改造三个小区的燃气需要400多万。”去年5月，青岛新奥交城燃气公司接到项目后，意外的资金一度让总经理董家秋忧心忡忡。
胶州市出台的以奖代补政策，解决了燃眉之急！“中央财政奖励和地方财政资金加起来200万左右，压力是一半。”董家秋悬着的心放下了。
财政资金充分发挥“四两”引导作用，通过项目资本金注入、贷款贴息等方式吸引社会资本参与旧住宅区改造。
胶州市建设局党组成员陈刚表示，下一步，胶州市拟支持主体以市场化方式大规模实施参与转型。“目前，胶州财政已投入1亿元项目资金，地方国有企业和民营企业共同组建了一家混合所有制公司。负责城市旧社区改造的设计、建设和融资。”
“单个改造项目规模小，收益不高，融资能力有限。大规模实施的主体可以通过合理扩大改造实施单位、推进相邻社区与周边地区联动改造、加强服务设施与公共空共建等方式实现资金平衡。”青岛住房和城乡建设局房地产开发中心副主任丁舒说。
资金瓶颈一打破，转型的步伐就会加快，对投资的拉动作用就会逐渐显现。
“我们是外向型企业，原来外贸订单量高达80%，因为疫情受到了很大影响。在过去的几个月里，旧社区的改造已经下了订单，帮助我们快速恢复。”尼德克电梯(青岛)有限公司董事杨文昊高兴地说。2020年，青岛111个老小区将焕然一新，总投资约7亿元。仅顺德花园改造一项就能拉动社会投资数千万元，惠及10多家相关企业。
苏州:盘活资源，吸引社会资本投资
5亿元！苏州历史文化名城保护与更新房地产有限公司总经理王祥之在接受江苏省苏州市姑苏区32号旧城改造示范区改造任务时皱起了眉头。“投入这么多，自筹资金压力太大了。”
“为什么不利用姑苏区的传统资源打造文化品牌，吸引其他公司参与？”苏州房屋征收办公室主任钱玉京让王祥之豁然开朗。
要知道，姑苏区历史文化遗迹丰富，分布着大量的古建筑和老街小巷。这可以给旧住宅区改造带来“财富”。在讨论计划和寻求合作后，王祥之联系了许多有投资意向的企业。前不久，另一家上海企业主动签约，准备整合利用区内现有资产，开发精品酒店项目，为游客提供个性化体验服务。“历史文化街区的改造既要完善功能，又要传承历史。改造后，不仅文化遗产更加突出，社区环境质量也有所改善，还可以刺激至少3000万元的投资，为数百人提供就业机会。”王祥之表示，此外，该公司可以对旧住宅区的改造收取一定的管理费。该模型为后续多主体进行古城保护和旧社区改造提供了模型。“通过整合股票资源，打造更具活力的文化体验项目，投资活了，转型资金压力可以减轻很多。”
盘活资源，“就地赚钱”能有效解决旧社区改造资金筹集困难；而且通过在邮政快递末端建设综合服务站和体育健身等社区服务设施，旧社区的改造升级也可以吸引各种社会力量参与投资。按照这种思路，苏州取得了许多成功的案例
吴江区的一个老小区，菜鸟驿站，已经投入使用，为居民提供快递、包裹纸箱回收、衣物干洗等服务。菜鸟站负责人郑思雅说，小区给他们提供了一栋70多平米的闲置楼房，在一定时间内免交租金。"每个车站可以载3到5个人去上班."
在国泰一村老小区，苏州常杰体育科技公司投资120万的社区笼足球场将成为附近居民锻炼身体的好去处。“竣工后，企业可自主承包10年。收入来源包括足球场、社区车位、公房、广告位等租金，投资成本约6年可收回。”负责社区改造的银山湖集团董事长鲁治平说。
“通过盘活社区闲置资源，引入社区服务设施进行升级改造，不仅可以丰富服务供给，使社区更加宜居，还可以使投资经营者获得合理的投资收益，实现双赢。”苏州市住房和城乡建设局副局长辛格表示，今年苏州计划改造80个老住宅区，受益家庭超过25500户，计划投资近12亿元。
蚌埠:积极帮助，金融机构送资金“及时雨”
“农行贷款为机构群体转型按下了‘快进按钮’。”望着90年代建成的金属公司小区，安徽省玉辉区维斯街党委书记王文强松了一口气:“居民改造意愿强烈，但过去由于资金不足，无法开工建设，我们也很焦虑。”
去年，安徽874个老社区完成改造，总投资超过30亿元，其中蚌埠市34个社区。但是，财政资金有限，政府部门、银行和企业之间的高效对接是必不可少的，以激发更多的资本参与。2020年，中国农业银行蚌埠分行共发放贷款3.1亿元，为178个社区的改造送来了及时雨，其中包括雨汇区改造工程贷款1.3亿元。
“1.3亿元的贷款，算上利率优惠，一年可以节省90万元；资本金比例下调10个百分点，企业手中可留1000万元以上；还款期限也从3年延长到6年……”中国农业银行蚌埠分行营业部主任王波表示，旧住宅区改造投资大，回报周期长，企业迫不及待地要“一分钱一分货”，而银行量身定制、更加灵活的贷款方案大大减轻了企业负担。
不仅如此，贷款流程也在简化。王波介绍，过去类似的贷款业务需要二级分行先对接，省级分行初审通过后再去现场调查；现在调查评审环节由省分行牵头直接进行现场评审，专项贷款业务马上评审。"目前的贷款审批效率可以从原来的一个月缩短到半个月."
施工企业资金压力有所缓解，银行积极性如何提升？“有些社区规模小，无法创收；但有些社区空利用面广，功能辐射强，现金流强。”招商银行合肥分行金融客户部总经理王表示，招商银行在发放贷款时，考虑通过整体授信方式捆绑不同社区，提供融资支持，不仅有助于增强企业参与转型的意愿，也有助于降低银行信贷风险。
(记者丁一婷、刘、、、)
转型投资必须形成合力(简评)
从修建管网等硬件改造，到养老、育儿等软件服务，再到带动居民消费，城市旧住宅区改造可以促进产业和消费的“双升级”，稳定投资增长，对于做好“六稳”工作，落实“六保”任务意义重大。
要刺激大规模投资，不能单纯依靠政府部门的“单干”，还要大力吸引社会力量参与，形成合力。正在建立政府部门、居民和社会力量合理分担改造资金的机制。比如涉及基本生活条件的水暖电暖等基础改革，财政资金支持；涉及电梯改善等改善，通过居民出资和公共资源转移解决，政府给予适当支持；涉及提供公共服务的升级改造，如养老和幼儿教育，可以通过全面利用社区空土地和闲置房地产等资源，有效吸引社会力量参与投资。
办法总比困难多。相信通过精准的政策和多方参与，旧城社区改造将为扩大有效投资注入强大动力。
