收益法公式

收益法是一种评估资产价值的方法，它基于预期未来收益的预测，并将这些收益折现到当前价值。以下是收益法的基本公式及其组成部分：

### 基本公式

```V = a / r * （1 - （1 + r）^-n）```

或者

```V = a / r * （1 - （1 + r）^-n）```

其中：

- `V` 表示资产的评估值；

- `a` 表示资产的年净收益；

- `r` 表示折现率，即将未来收益折算成现值的比率；

- `n` 表示剩余收益年期。

### 组成部分解释

1. **年净收益 （a）** ：预计估价对象未来的正常净收益。

2. **折现率 （r）** ：将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

3. **剩余收益年期 （n）** ：收益期限，即从评估时点到收益结束的时间长度。

### 应用示例

假设一个房地产的年租金为 `8000` 元，预计年租金将以 `3%` 的比率增长，折现率为 `5%`，剩余收益年期为 `10` 年，则评估值 `V` 的计算如下：

```V = 8000 / 0.05 * （1 - （1 + 0.05）^-10）V = 160000 * （1 - （1.05）^-10）V ≈ 160000 * （1 - 0.62092）V ≈ 160000 * 0.37908V ≈ 56652.8```

以上计算展示了如何使用收益法公式来估算一个房地产的价值。需要注意的是，实际应用中可能还需要考虑其他因素，如税费、维护成本等。

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